任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン等の返済が難しくなった場合に発生します。

一般的に不動産を売却する際には、その不動産に付随する抵当権（住宅ローン等）の抹消、つまりはローンの完済が条件になります。

一方で任意売却の場合、住宅ローンが残ってしまう状況で不動産を売却することが可能です。

ただし任意売却を行うためには、金融機関などの債務者の合意が必要となります。

任意売却を解説する際、比較して挙げられるものに『競売』があります。

住宅ローンを滞納すると、債務者は『期限の利益』を失います。

（期限の利益とは、債務者が数百～数千万円の借入を数十年かけて分割で返す権利です。
　住宅ローンを借りる人は金利を支払う対価として、年月をかけて少額ずつ返済していくという利益を得ているということです。）

『期限の利益』を失うと債務者は、残っている住宅ローン全額を一括で返済する必要があります。

これを返済できない場合に、債務者は担保にしていた不動産を強制的に売却し貸していたお金を回収します。

これを『競売』といいます。

競売は債務者（所有者）の同意なしに強制的に行うことが可能です。

（所有者の代わりに裁判所に一定の手続きを踏んで行われます。ここに所有者の意思は一切反映されません。）

『競売』になってしまうと、様々デメリットが発生します。

任意売却のメリットとデメリット

　1.任意売却のメリット

任意売却の場合、経済的な状況を知人や近隣の住民に知られる可能性が低いです。
対象的に『競売』では競売物件を裁判所やインターネット上で公示されてしまうため、知人を含む第３者の方に簡単に知られてしまいます。

また、競売に比べて高く売却できる可能性が高いです。
例えば中古住宅を売却する場合、購入者側は通常の不動産購入に比べリスクがあります（事前の内見ができるか、住宅ローンの問題等）。
結果として、一般的な売却と比較して競売の場合価格が低くなりがちです。
任意売却であれば、売却の流れは一般的な不動産売却とほとんど変わらないので相場の価格で不動産の売却を目指すことが可能です。

また任意売却の場合、売却代金の中から引越し費用の一部を控除してもらえる可能性もあるので金銭的負担が軽減されます。

　2.任意売却のデメリット

まず、ご相談者様自身もしっかりと行動する必要があります。
競売の場合、自身が何もしなかったとしても
『競売決定』　→　『売却完了』　→　『強制退去』と、自動で進んでいきます。
一方で任意売却の場合は、『内見への協力』『売買に掛かる手続き』などご自身もしっかり意思を持って動く必要があります。

また任意売却は債権者次第で、できない可能性もあります。
任意売却を成功させるためにはご自身はもとより、債権者側（金融機関等）の協力が必要になります。
通常の売買と比べ関係者が多くなる分、不動産業者の任意売却に対する経験と知識必要になります。
債権者が非協力的な場合や、任意売却の知識がない不動産業者に任せてしまうと交渉をうまく進められず、競売になってしまう可能性もあります。